Vergunningvrij bouwen: wat mag je zonder vergunning bouwen?

Hoe werkt vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet?

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Het oude Bouwbesluit is vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het bestemmingsplan door het omgevingsplan van de gemeente. Voor vergunningvrij bouwen betekent dit dat je plan langs twee toetsen gaat.

• De technische bouwactiviteit: voldoet het bouwwerk aan de landelijke bouwtechnische eisen voor onder meer constructie, brandveiligheid en energiezuinigheid? Veel kleine bouwwerken, zoals een dakkapel of een uitbouw op de grond van maximaal 5 meter hoog, zijn hiervoor vergunningvrij.
• De omgevingsplanactiviteit: past het bouwwerk ruimtelijk in de omgeving? Dit is het deel waar je gemeente over gaat.

Een beperkte lijst bouwwerken is landelijk altijd vergunningvrij, zoals gewoon onderhoud en een dakkapel in het achterdakvlak die aan vaste maten voldoet (artikel 2.29 Bbl). Daarnaast heeft elke gemeente in haar omgevingsplan een set standaardregels gekregen, de zogeheten bruidsschat. Daarin staan onder meer de bekende regels voor aanbouwen en bijgebouwen. Gemeenten mogen die regels aanpassen, waardoor wat in Zaandam mag, in Amsterdam of Purmerend anders kan zijn.

Voorkant of achterkant: het achtererfgebied

De belangrijkste vraag bij vergunningvrij bouwen is wáár je bouwt. De ruimste mogelijkheden heb je in het achtererfgebied. Dat is het erf achter een lijn die 1 meter achter de voorkant van je huis loopt, evenwijdig aan de weg of ander openbaar toegankelijk gebied. Grofweg is dat je achtertuin en, bij een vrijstaande woning, ook een deel van de zijtuin.

Aan de voorkant en aan zijkanten die naar de straat, een openbaar pad of een plein zijn gekeerd, is veel minder vergunningvrij. Daar gaat het om het straatbeeld, dus heb je voor een aanbouw of een dakkapel aan de voorzijde meestal een vergunning nodig, of moet je plan passen binnen de regels van het omgevingsplan.

Let op bij een hoekwoning: daar grenst vaak ook een zijgevel aan openbaar gebied, waardoor het achtererfgebied kleiner uitvalt dan je zou verwachten.

Aanbouw of uitbouw vergunningvrij: de standaardregels

Voor een aanbouw, uitbouw of bijgebouw in het achtererfgebied gelden volgens de standaardregels in het omgevingsplan (de bruidsschat) onder meer deze voorwaarden, zolang je gemeente ze niet heeft gewijzigd:

• Het bouwwerk staat op de grond en ligt in het achtererfgebied.
• Tot 4 meter diep, gemeten vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw, mag het maximaal 5 meter hoog zijn en niet hoger dan 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping.
• Verder dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw mag een plat dak maximaal 3 meter hoog zijn; hoger mag alleen met een schuin dak (dakvoet maximaal 3 meter, nok maximaal 5 meter).
• Er komt geen dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte op.
• Er komt geen woonruimte op de verdieping van de aanbouw.
• Het totaal aan bijbehorende bouwwerken blijft binnen de maximale oppervlakte: bij een bebouwingsgebied tot 100 m² is dat 50% daarvan, bij grotere percelen gelden staffels tot maximaal 150 m².
• Het gebouw is geen monument en ligt niet in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (daar gelden aparte regels).

Wat is verder vaak vergunningvrij?

Naast aan- en uitbouwen zijn er meer veelvoorkomende klussen die je onder voorwaarden zonder vergunning mag uitvoeren.

Vergunningvrij is niet regelvrij

Bouwtechnische eisen blijven gelden

Ook een vergunningvrije uitbouw moet voldoen aan de bouwtechnische regels uit het Bbl. Denk aan een veilige constructie en fundering, brandveiligheid richting de buren, voldoende ventilatie en isolatie. Niemand controleert dat vooraf, maar de gemeente kan wel handhaven als het niet klopt. Daarom laten veel mensen toch bouwtekeningen en een constructieberekening maken.

Burenrecht en eigendom

Het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek blijft van kracht. Zo mag je zonder toestemming van je buren geen ramen of balkons maken binnen 2 meter van de erfgrens die uitzicht geven op hun erf. Woon je in een appartement, dan heb je bij werk aan de gevel of het dak doorgaans ook toestemming van de VvE nodig.

Wet kwaliteitsborging (Wkb)

Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals een nieuwe grondgebonden woning. Daarbij controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger het bouwwerk. Vergunningvrije bouwwerken en verbouwingen, waaronder aan- en uitbouwen en dakkapels, vallen daar op dit moment niet onder. Wel geldt sinds 2024 voor alle bouwwerk dat de aannemer langer aansprakelijk blijft voor gebreken die na oplevering aan het licht komen.

Zo check je of je een vergunning nodig hebt

1. Doe de Vergunningcheck

   In het Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl) beantwoord je vragen over je adres en plan. Je ziet direct of je een vergunning of melding nodig hebt.

2. Bekijk het omgevingsplan

   Via 'Regels op de kaart' in het Omgevingsloket zie je welke regels je gemeente voor jouw perceel heeft vastgesteld.

3. Controleer monument of beschermd gezicht

   Is je woning een monument of ligt hij in een beschermd stads- of dorpsgezicht, dan is bijna niets vergunningvrij.

4. Twijfel? Vraag vooroverleg aan

   Veel gemeenten bieden een vooroverleg of principeverzoek aan, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je laat tekenen.

5. Vergunning nodig? Vraag hem aan

   Voor een gewone aanvraag beslist de gemeente in de regel binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken.

Hulp bij je bouwplannen

Monumenten vormen een aparte categorie. Voor wijzigingen aan een rijksmonument heb je vrijwel altijd een vergunning nodig, en in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht gelden extra voorwaarden, ook voor een dakkapel of uitbouw aan de achterkant. In Zaanstad gaat het bijvoorbeeld om de Kerkbuurt in Westzaan, de Gortershoek in Zaandijk en Haaldersbroek in Zaandam.

Twijfel je of jouw plan vergunningvrij is? MAZE Bouw kijkt graag met je mee. We maken de bouwtekeningen, toetsen je plan aan het omgevingsplan en verzorgen zo nodig de complete aanvraag van de omgevingsvergunning. Daarna bouwen we je aanbouw of uitbouw of dakkapel volledig in eigen beheer.

Neem contact op voor vrijblijvend advies. Je krijgt binnen 24 uur reactie.

Veelgestelde vragen